Wenn die Immobilie nach der Scheidung zum Streitfall wird

Stehen Eheleute vor der Scheidung, entsteht oftmals ein hartnäckiger Streit um die gemeinsame Immobilie: Wer darf wohnen bleiben, wer muss ausziehen? Die Teilungsversteigerung kann hierbei eine sinnvolle Lösung sein. Lesen Sie, für wen sie sich lohnt und was dabei zu berücksichtigen ist.

Teilungsversteigerung: Was ist das?


Mit dem Begriff wird eine besondere Form der Zwangsversteigerung bezeichnet. Auf diese Weise soll eine Einigung zwischen den getrennten Ehepartnern entstehen. Damit es überhaupt zur Teilungsversteigerung bei der Scheidung kommt, ist meist folgende Situation gegeben:

  • Beide Ehepartner sind jeweils zur Hälfte als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.
  • Die getrennten Partner können sich partout nicht auf eine Lösung für das gemeinsame Haus einigen.
  • Ein Ehepartner möchte in der Immobilie wohnen bleiben, während der andere Ehepartner sein Vermögen ausgezahlt bekommen möchte.

Ziel dieser Hausversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in teilbares Vermögen umzuwandeln – in diesem Fall also die Immobilie in Geld. Dadurch kann das Vermögen auf die getrennten Ehepartner aufgeteilt werden. Ob sich der ausgezogene Partner das Geld auszahlen lässt oder es hinterlegt, müssen beide Ehegatten einvernehmlich entscheiden.


Was geschieht mit der Immobilie oder dem Grundstück bei der Versteigerung?

Was mit der Immobilie oder dem Grundstück passiert, hängt von den Ehepartnern ab. Möchte ein Ehegatte künftig Alleineigentümer sein, kann er bei einer Scheidung die Teilungsversteigerung dafür nutzen. Dort muss er das Höchstgebot abgeben, um sich die Immobilie zu sichern. Ist hingegen keiner der beiden Eigentümer an dem Haus interessiert, wird es von einem Dritten ersteigert.

 

Unter welchen Voraussetzungen ist die Teilungsversteigerung möglich?

Bei der Teilungsversteigerung eines Hauses müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden:

  • Befinden sich die Ehepartner in einem Güterstand der Zugewinngemeinschaft, greift § 1365 BGB. Er schützt vor der Teilungsversteigerung vor der Scheidung. Das Gesetz greift aber nur, wenn dadurch das gesamte Vermögen des nicht verkaufswilligen Partners betroffen ist. Das bedeutet: Wenn dem nicht verkaufswilligen Ehepartner mehr als 90 Prozent der Immobilie gehören, darf der andere Ehepartner die Teilungsversteigerung nicht vor der Scheidung beantragen.

§ 1365 BGB

Der Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch besagt, dass ein Ehepartner nur mit der Zustimmung des anderen Ehepartners über dessen Vermögen verfügen kann. Das gilt auch für seinen Teil der Immobilie.


  • Gehören dem verkaufswilligen Ehepartner mehr als zehn Prozent der Immobilie, kann er seinen Antrag auch vor der Scheidung schon stellen. Das oben genannte Gesetz greift hier nicht.
  • Sobald die Scheidung rechtskräftig ist, kann die Teilversteigerung in jedem Fall beantragt werden.

Wann ist die Teilungsversteigerung der Immobilie ratsam?

Die Versteigerung des Hauses sollte erst dann als Möglichkeit anerkannt werden, wenn sich die beiden getrennten Ehepartner nicht auf das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen können. Denn dieses Verfahren sorgt auf beiden Seiten für Nachteile: So müssen die Ehepartner damit rechnen, dass der Erlös deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Auch sind die Kosten zu berücksichtigen, die für den Notar und das gesamte Verfahren anfallen.

Sinnvoll ist diese Vorgehensweise, wenn ein Ehepartner zum Alleineigentümer werden möchte. Kann er sich mit dem ehemaligen Ehegatten nicht auf einen Kaufpreis einigen, hilft die Teilungsversteigerung. Auf diese Weise hat er eine Chance, die Immobilie zur Hälfte des Marktwerts zu erhalten. Allerdings besteht hier ebenfalls ein Risiko: Ein Dritter könnte den Ehepartner überbieten. Auch kann der Dritte den Preis soweit in die Höhe treiben, dass der Ehepartner nicht mehr mithalten  kann. Im Idealfall sollten die Ehepartner also eine Einigung finden und die Teilungsversteigerung verhindern.

Die freiwillige Versteigerung – eine Alternative?

Konnten sich beide Ehepartner über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen, ist die freiwillige Versteigerung eine sinnvolle Alternative zum Kauf. Dabei profitieren die Ehepartner gleichermaßen:

  • Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung bei Scheidung wird das Haus bei einer freiwilligen Auktion zum bestmöglichen Preis veräußert.
  • Die Ehepartner können anhand des ermittelten Verkehrswerts ein Mindestgebot festlegen. Dadurch können sie zum Teil selbst entscheiden, wie teuer ihr Haus verkauft wird.
  • Ein Auktionstermin steht fest, sodass sich beide Ehepartner frühzeitig darauf einstellen können.

Darüber hinaus können die getrennten Ehegatten vorab die Bietbedingungen festlegen. Den gesamten Ablauf bis zum Stichtag legen sie in die Hände eines Sachverständigen. Auf diese Weise haben sie ausreichend Zeit, sich um die Suche nach einem neuen Zuhause sowie um ihren Auszug zu kümmern.

Quelle: Immobilienscout24